利用香港保单物业 逆市自制现金流

经济不景、新冠肺炎「双重逆风」下,不只是银行家才需要做好风险防控,退休人士亦必须加强风险防御能力,确保退休后不缺现金流,透过保单、物业逆按揭自制现金流,似乎是不二之选。

利用香港保单物业 逆市自制现金流

对退休人士来说,首要考虑是管控投资风险,必须逐步为投资组合去杠杆,转投保守投资产品,或直接化为稳定的现金流。笔者建议可参考「100法则」,即100减岁数,得出的数额便是可投资高风险资产类别的百分比参考,简言之年岁愈大,投资高风险比例便愈低。

在波动的资本市场下,极低风险、能稳制现金流的产品才是王道。本文介绍两款退休人士恩物──「安老按揭」和「保单逆按」,两者均属香港按揭证券有限公司专为退休人士而设的贷款安排,分别以香港住宅物业及已供完的人寿保单作为抵押品提取贷款,特别适合无须将资产留给家人、下一代的长者,现有将资产转化为每月领取的现金流,享受安稳退休生活。

先说「安老按揭」,55岁即可申请,借款人可选择于固定年金年期内(10年、15年或20年)或终身每月收取年金,最大卖点是借款人可继续在原有物业安居直至百年归老,只需支付物业维修费用、地租、差饷及管理费等。

楼价未来或下行削现金流

值得留意的是,物业价值、申请人岁数、领取年金期均影响每月年金的金额。以物业估值1000万元为例,二人申请、年岁同为60岁,选取终身领取年金、浮息计划,每月可获金额为14400元,有关金额在年金期内不会改变,亦不会因楼价、利率或其他经济因素影响。

如对安老按揭计划有兴趣,同时认为本港楼价未来呈下行趋势,不妨尽早申请,以较高物业估值,锁定较高每月现金流,香港按揭证券有限公司网站有提供「计算机」,可以自己先行计数。

按土地注册处数字显示,今年首季安老按揭登记录133宗,其中私人住宅占88宗,资助房屋占45宗,3个数字均按年录得双位数跌幅,相信与楼价下行,可取年金金额减少有关。

抵押人寿保单制造收入

除物业是退休部署的最强后盾外,已完成供款的人寿保单一样有制造现金流的威力。去年5月香港按证保险有限公司推出保单逆按计划,每月年金金额由按证保险公司根据个别寿险保单而定,当中会参考多项因素,包括借款人申请保单逆按贷款时的年龄、性别、年金年期及寿险保单的身故赔偿价值。

根据香港按证保险有限公司提供的例子,65岁男士以身故赔偿达200万元的寿险保单作抵押,选取定息借贷计划,年金年期10年、15年、20年、终身领取年金安排下,每月可领取金额分别为5194元、3998元、3480元及3157元。

上述两项均为贷款安排,借款人却无「还款负担」。借款人离世后,贷款机构会将物业出售套现,或以人寿保单的身故赔偿清还贷款,如贷款额超出售楼所得或保单身故赔偿,差额将由香港按揭证券有限公司承担;如清还贷款后尚有余额,则会给予指定受益人。

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