利用香港保单物业 逆市自制现金流

经济不景、新冠肺炎「双重逆风」下，不只是银行家才需要做好风险防控，退休人士亦必须加强风险防御能力，确保退休后不缺现金流，透过保单、物业逆按揭自制现金流，似乎是不二之选。

对退休人士来说，首要考虑是管控投资风险，必须逐步为投资组合去杠杆，转投保守投资产品，或直接化为稳定的现金流。笔者建议可参考「100法则」，即100减岁数，得出的数额便是可投资高风险资产类别的百分比参考，简言之年岁愈大，投资高风险比例便愈低。

在波动的资本市场下，极低风险、能稳制现金流的产品才是王道。本文介绍两款退休人士恩物──「安老按揭」和「保单逆按」，两者均属香港按揭证券有限公司专为退休人士而设的贷款安排，分别以香港住宅物业及已供完的人寿保单作为抵押品提取贷款，特别适合无须将资产留给家人、下一代的长者，现有将资产转化为每月领取的现金流，享受安稳退休生活。

先说「安老按揭」，55岁即可申请，借款人可选择于固定年金年期内（10年、15年或20年）或终身每月收取年金，最大卖点是借款人可继续在原有物业安居直至百年归老，只需支付物业维修费用、地租、差饷及管理费等。

楼价未来或下行削现金流

值得留意的是，物业价值、申请人岁数、领取年金期均影响每月年金的金额。以物业估值1000万元为例，二人申请、年岁同为60岁，选取终身领取年金、浮息计划，每月可获金额为14400元，有关金额在年金期内不会改变，亦不会因楼价、利率或其他经济因素影响。

如对安老按揭计划有兴趣，同时认为本港楼价未来呈下行趋势，不妨尽早申请，以较高物业估值，锁定较高每月现金流，香港按揭证券有限公司网站有提供「计算机」，可以自己先行计数。

按土地注册处数字显示，今年首季安老按揭登记录133宗，其中私人住宅占88宗，资助房屋占45宗，3个数字均按年录得双位数跌幅，相信与楼价下行，可取年金金额减少有关。

抵押人寿保单制造收入

除物业是退休部署的最强后盾外，已完成供款的人寿保单一样有制造现金流的威力。去年5月香港按证保险有限公司推出保单逆按计划，每月年金金额由按证保险公司根据个别寿险保单而定，当中会参考多项因素，包括借款人申请保单逆按贷款时的年龄、性别、年金年期及寿险保单的身故赔偿价值。

根据香港按证保险有限公司提供的例子，65岁男士以身故赔偿达200万元的寿险保单作抵押，选取定息借贷计划，年金年期10年、15年、20年、终身领取年金安排下，每月可领取金额分别为5194元、3998元、3480元及3157元。

上述两项均为贷款安排，借款人却无「还款负担」。借款人离世后，贷款机构会将物业出售套现，或以人寿保单的身故赔偿清还贷款，如贷款额超出售楼所得或保单身故赔偿，差额将由香港按揭证券有限公司承担；如清还贷款后尚有余额，则会给予指定受益人。