今年6月份美国暂停加息，但联储局预告下半年美息仍有半厘上升空间。由于近日港元拆息高，银行按揭息差收窄。香港可能出现「美息加多少，最优惠利率跟加多少」的局面。无论是有楼在供的小业主，抑或打算入市的准买家，都要留意有关影响。
港元最优惠利率料跟足美息上调
美国联邦基金利率由2022年3月进入上升周期，在过去一年多的时间中，当美息上升时，香港最优惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。结果一年多下来，美息已上升5厘，而港元最优惠利率仅上升0.75厘。
但另一方面，反映市场资金供求的拆息近日却抽升，全线维持在5厘以上，与楼按相关的一个月拆息，本周二报4.92厘。大致上，拆息可视为银行（尤其是中小型银行）的资金成本，近日的H按条件，一般为H+1.3厘，锁息为大P减2.5厘，即3.5厘。理论上银行提供按揭，是在做蚀本生意。此所以市场估计，如果美息在年内再上升，本地最优惠利率有跟足上调的压力。
新批按息年内将升至4厘
以现时新批H按的锁息利率3.5厘计，如果年内美息上升半厘，而港元最优惠利率跟加，新批按息会升至4厘。以500万元贷款，还款期30年计，供款会由每月22,452元，升至23,871元。通过压力测试的要求，会由47,316元，升至49,963元。表面看来升幅不大，但「按息仍在上升」的事实，可能令部份有意入市的准买家维持观望态度。
息口回落吸引买楼或要等2025年
根据联储局「点阵图」(即联储局委员对未来美息走势意见的图像化结果)，联储局一方面估计今年美息仍有半厘的上升空间，但同时预期明年美息将由高位下调1厘，之后美息会持续走低，「中长期」目标是2.5厘。
值得留意的是，由于过去一年多，美息上升5厘，而港元拆息大致跟足，而最优惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的话，料会出现港元拆息跟随下调，但最优惠利率慢减的情况。假设一个月拆息由现时4.9厘水平在年内再上升半厘至5.4厘，明年跟随美息回落至4.4厘。而最优惠利率在年内上升半厘后，明年未有跟足美息回落，只回调半厘，明年的新造楼按利率仍会在3.5厘水平，之后可望跟随美息缓慢下跌。按息要回落至吸引资金进入楼市的时间，可能要在2025年或以后了。
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預計本港銀行利率還會繼續上漲，到2024下半年開始降息。