分析2023年下半年香港银行利率趋势

今年6月份美国暂停加息,但联储局预告下半年美息仍有半厘上升空间。由于近日港元拆息高,银行按揭息差收窄。香港可能出现「美息加多少,最优惠利率跟加多少」的局面。无论是有楼在供的小业主,抑或打算入市的准买家,都要留意有关影响。

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港元最优惠利率料跟足美息上调

美国联邦基金利率由2022年3月进入上升周期,在过去一年多的时间中,当美息上升时,香港最优惠利率往往不加,即使跟加,加幅往往也不及美息。结果一年多下来,美息已上升5厘,而港元最优惠利率仅上升0.75厘。

但另一方面,反映市场资金供求的拆息近日却抽升,全线维持在5厘以上,与楼按相关的一个月拆息,本周二报4.92厘。大致上,拆息可视为银行(尤其是中小型银行)的资金成本,近日的H按条件,一般为H+1.3厘,锁息为大P减2.5厘,即3.5厘。理论上银行提供按揭,是在做蚀本生意。此所以市场估计,如果美息在年内再上升,本地最优惠利率有跟足上调的压力。

新批按息年内将升至4厘

以现时新批H按的锁息利率3.5厘计,如果年内美息上升半厘,而港元最优惠利率跟加,新批按息会升至4厘。以500万元贷款,还款期30年计,供款会由每月22,452元,升至23,871元。通过压力测试的要求,会由47,316元,升至49,963元。表面看来升幅不大,但「按息仍在上升」的事实,可能令部份有意入市的准买家维持观望态度。

息口回落吸引买楼或要等2025年

根据联储局「点阵图」(即联储局委员对未来美息走势意见的图像化结果),联储局一方面估计今年美息仍有半厘的上升空间,但同时预期明年美息将由高位下调1厘,之后美息会持续走低,「中长期」目标是2.5厘。

值得留意的是,由于过去一年多,美息上升5厘,而港元拆息大致跟足,而最优惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的话,料会出现港元拆息跟随下调,但最优惠利率慢减的情况。假设一个月拆息由现时4.9厘水平在年内再上升半厘至5.4厘,明年跟随美息回落至4.4厘。而最优惠利率在年内上升半厘后,明年未有跟足美息回落,只回调半厘,明年的新造楼按利率仍会在3.5厘水平,之后可望跟随美息缓慢下跌。按息要回落至吸引资金进入楼市的时间,可能要在2025年或以后了。

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