详细解读香港银行按揭利率 P按还是H按？

香港银行为住宅物业提供的按揭贷款主要分为两大类：P按（最优惠利率按揭）及H按（银行同业拆息按揭）。根据香港金管局资料，高达9成半供楼一族采用这两种浮息按揭计划到，那么应该选择P按，还是选择H按？P按和H按哪种更好？

在过去的多数情况下，H按的实际利率往往比P按较低，因此H按通常较受按揭申请人欢迎，如2020年4月就有9成人选用H按。然而，银行亦试过在加息周期中，提供利率更佳的P按计划。因此，H按与P按孰好孰坏，不能一概而论，选择按揭计划或转按时，宜了解两者的实际利率计算方法，衡量利率变化可能带来的风险。

最优惠利率（P按）：银行决定是否随美国加P

P按的「P」指最优惠利率（Prime Rate），分为「大P」及「细P」两种，使用「细P」的主要是汇丰、恒生、中银、南洋商业及集友银行，其余的银行使用「大P」。截止2020年4月，「细P」和「大P」的利率为：

最优惠利率一般跟随美国利率的走势而变动，但是否加按息由银行本身决定，而香港银行业界对按息普遍会「齐上齐落」。

银行同业拆息（H按）：设封顶位避险

H按以银行同业拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）为计算利率的基础。所谓同业拆息，即香港银行之间互相借贷时用的息率。当香港银行体系资金短缺时，息率会上升，相反会下降。香港银行公会每日在网页公布最新息率。

P按/ H按实际利率计算方式

P按利率计算公式是「P – X%」，假设银行提供的利率是「P – 2.5%」，以「细P」5厘计算，实际利率是2.5厘。

H按利率计算公式是「H + X% 」，假设H是1.62%，而银行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理论上是2.87%，但银行为保持按息隐定及减少客户风险，H按设封顶位（CAP），计算方式与P按一样是「P – X%」。

过去多年来，H按的封顶位大致等同P按，业界几乎已假定H按实际利息支出是「等同或低于P按」，故H按贷款人的利息支出通常较低，很多年来都是主流按揭计划。

当然，按揭是可长达30年的长债，H按的封顶位、P按实际利率变化不断，加上不少人每两、三年就会做一次转按，难言哪一种按息计划能长期占优。因此各位申请按揭时，必须向银行职员或按揭中介仔细查询，并考虑实际息率及利率走势变化。

2年前的新批H按，利率一般为H+1.3厘，现时供款利率约1.55厘；锁息为「大P」减3.1厘，即2.15厘。而当下新批H按，利率为H+1.5，锁息约为「大P」减2.65厘，即约2.6厘。对借款人来说，两个计息标准都是新不如旧，自然是一动不如一静。

但对2年前取用P按的业主来说，又是另一番故事，当时P按条件一般为「大P」减3.1厘，即2.15厘。如果现时成功转用H按，利率是H+1.5厘，即约1.75厘，即可减息0.4厘。以未偿还按揭金额300万元，年期尚余20年计，原有P按月供15,391元，转为H按，年期、本金不变，月供是14,824，每月节省567元。加上部分银行仍有提供约0.2%的转按现金回赠，足以抵销律师费，帐面看似乎转按是合理决定。

但借款人也要留意，H按较为波动，而新批H按的锁息上限较2年前为高，目前以「大P」计，约为2.6厘。日后如果拆息上升，而最优惠利率不变，现时转用H按，未来可能会以锁息供楼，利率会较现有2.15厘的利率为高。

具体来说，放在原有P按借款人眼前的选择是：如果现时成功转按，利率即时下跌0.4厘。但风险是，未来如果拆息上升而最优惠利率长期不升，供款利率有可能较现时上升0.45厘。

市场一般估计，未来2、3年低息环境会持续，短期看转按的赢面较大，但长远情况却较不明朗。转与不转，对现时以P按供楼的业主来说可说费煞思量。