详细解读香港银行按揭利率 P按还是H按?

香港银行为住宅物业提供的按揭贷款主要分为两大类:P按(最优惠利率按揭)H按(银行同业拆息按揭)。根据香港金管局资料,高达9成半供楼一族采用这两种浮息按揭计划到,那么应该选择P按,还是选择H按?P按和H按哪种更好?

在过去的多数情况下,H按的实际利率往往比P按较低,因此H按通常较受按揭申请人欢迎,如2020年4月就有9成人选用H按。然而,银行亦试过在加息周期中,提供利率更佳的P按计划。因此,H按P按孰好孰坏,不能一概而论,选择按揭计划或转按时,宜了解两者的实际利率计算方法,衡量利率变化可能带来的风险。

最优惠利率(P按):银行决定是否随美国加P

P按的“P”指最优惠利率(Prime Rate),分为“大P”及“细P”两种,使用“细P”的主要是汇丰、恒生、中银、南洋商业及集友银行,其余的银行使用“大P”。截止2020年4月,“细P”和“大P”的利率为:

Screenshot 2020 08 28 at 9.47.19 AM
香港各大银行按揭利率选择

最优惠利率一般跟随美国利率的走势而变动,但是否加按息由银行本身决定,而香港银行业界对按息普遍会“齐上齐落”。

银行同业拆息(H按):设封顶位避险

H按以银行同业拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)为计算利率的基础。所谓同业拆息,即香港银行之间互相借贷时用的息率。当香港银行体系资金短缺时,息率会上升,相反会下降。香港银行公会每日在网页公布最新息率。

P按/ H按实际利率计算方式

P按利率计算公式是“P – X%”,假设银行提供的利率是“P – 2.5%”,以“细P”5厘计算,实际利率是2.5厘。

H按利率计算公式是“H + X% ,假设H是1.62%,而银行提供的利率是“H + 1.25%”,按揭利率理论上是2.87%,但银行为保持按息隐定及减少客户风险,H按设封顶位(CAP),计算方式与P按一样是“P – X%”。

Screenshot 2020 08 28 at 9.50.43 AM
香港P按和H按案例

过去多年来,H按的封顶位大致等同P按,业界几乎已假定H按实际利息支出是“等同或低于P按”,故H按贷款人的利息支出通常较低,很多年来都是主流按揭计划。

当然,按揭是可长达30年的长债,H按的封顶位、P按实际利率变化不断,加上不少人每两、三年就会做一次转按,难言哪一种按息计划能长期占优。因此各位申请按揭时,必须向银行职员或按揭中介仔细查询,并考虑实际息率及利率走势变化。

2年前的新批H按,利率一般为H+1.3厘,现时供款利率约1.55厘;锁息为“大P”减3.1厘,即2.15厘。而当下新批H按,利率为H+1.5,锁息约为“大P”减2.65厘,即约2.6厘。对借款人来说,两个计息标准都是新不如旧,自然是一动不如一静。

但对2年前取用P按的业主来说,又是另一番故事,当时P按条件一般为“大P”减3.1厘,即2.15厘。如果现时成功转用H按,利率是H+1.5厘,即约1.75厘,即可减息0.4厘。以未偿还按揭金额300万元,年期尚余20年计,原有P按月供15,391元,转为H按,年期、本金不变,月供是14,824,每月节省567元。加上部分银行仍有提供约0.2%的转按现金回赠,足以抵销律师费,帐面看似乎转按是合理决定。

但借款人也要留意,H按较为波动,而新批H按的锁息上限较2年前为高,目前以“大P”计,约为2.6厘。日后如果拆息上升,而最优惠利率不变,现时转用H按,未来可能会以锁息供楼,利率会较现有2.15厘的利率为高。

具体来说,放在原有P按借款人眼前的选择是:如果现时成功转按,利率即时下跌0.4厘。但风险是,未来如果拆息上升而最优惠利率长期不升,供款利率有可能较现时上升0.45厘。

市场一般估计,未来2、3年低息环境会持续,短期看转按的赢面较大,但长远情况却较不明朗。转与不转,对现时以P按供楼的业主来说可说费煞思量。

香港保险资讯网累计为500万访客提供香港保险最新资讯,专业香港保险从者为您提供一站式香港保险投保和售后服务。
是的,内地人可以购买香港的保险,但需要亲自赴港签署保单,这是香港金融管理局的规定。此外,内地投保人购买的主要险种包括储蓄型保险、重疾险、寿险和医疗保险。内地人购买香港保险的主要优势在于产品种类多样、保费相对较低且具有全球医疗保障。
香港保险产品的保单受香港法律保护,不适用于内地的法律制度。如果发生纠纷,通常需要依据香港的保险条例处理​。
香港储蓄型保险因收益率较高和税务优惠政策,通常被认为是较好的理财工具,尤其适合长期储蓄。但需考虑汇率和跨境操作等因素​。

19
上一篇 2020-08-27
下一篇 2020-08-31

更多相关内容

  • 2021年2月24日香港银行港元拆息(hibor)

    港元拆息个别发展。与楼按相关的一个月HIBOR终止4连跌,升0.16点至0.12464%。 港元现报7.7539元贬值1点子,曾贬值最多2点,报7.754元,亦曾升值最多6点,报7.7532元。 短线拆息方面 隔夜HIBOR无升跌报0.03…

    2021-02-24
    23.3K
  • 2021年4月22日香港银行港元拆息(hibor)

    港元拆息普遍向下。与楼按相关的一个月HIBOR连跌3日,跌0.25点至0.09161%,续创2010年5月4日后最低,当日报0.09%。 港元现报7.7613元升值30点,曾贬值最多1点,报7.7644元,亦曾升值最多32点,报7.7611…

    2021-04-22
    23.0K
  • 2021年4月15日香港银行港元拆息(hibor)

    港元拆息普遍向下。与楼按相关的一个月HIBOR连跌6日,跌0.39点至0.10357%,是2020年11月26日后最低,当日报0.10321%。 港元现报7.7522元升值1点,曾贬值最多2点,报7.7525元,亦曾升值最多3点,报7.75…

    2021-04-15
    22.2K
  • 2019年11月18日香港银行同业拆借利率(hibor)

    经常遇到客户询问,香港的银行利率是不是比内地低,如果做香港保单贷款或者香港保费融资的话,是不是很有优势,其实香港跟内地的利率算法是不是一样的,香港按照银行间拆借利率来算的,通常以每月拆借利率为准。 下面是2019年11月18日香港银行同业拆…

    2019-11-18
    23.5K
  • 2019年11月04日香港银行同业拆借利率(hibor)

    经常遇到客户询问,香港的银行利率是不是比内地低,如果做香港保单贷款或者香港保费融资的话,是不是很有优势,其实香港跟内地的利率算法是不是一样的,香港按照银行间拆借利率来算的,通常以每月拆借利率为准。 下面是2019年11月04日香港银行同业拆…

    2019-11-04
    23.0K
  • 2021年4月12日香港银行港元拆息(hibor)

    港元拆息普遍向下。与楼按相关的一个月HIBOR连跌3日,跌0.58点至0.11464%,是2021年1月22日后最低,当日报0.10893%。 港元现报7.7787元贬值8点,曾贬值最多21点,报7.78元,亦曾升值最多12点,报7.776…

    2021-04-12
    23.0K
  • 2019年9月5日香港银行同业拆借利率(hibor)

    2019年9月5日香港银行同业拆借利率(hibor),港元利息结算利率每日于本栏内发布,阁下浏览及 / 或下载港元利息结算利率,即表示阁下接纳免责声明的内容,并同意遵守其条款。 备注:上述利率每天都会变化,银行按每月参考为主!

    2019-09-05
    24.6K
  • 2021年3月1日香港银行港元拆息(hibor)

    港元拆息个别发展。与楼按相关的一个月HIBOR连跌3日,跌0.07点至0.12179%。 港元现报7.7522元升值1点,曾贬值最多2点,报7.7525元,亦曾升值最多3点,报7.752元。 港元短期拆息 隔夜HIBOR无升跌报0.04%;…

    2021-03-01
    31.4K
  • 2020年11月26日香港银行拆借利率(hibor)

    香港银行拆借利率(hibor)个别发展,据财资市场公会网页显示,与楼按相关的1个月拆息报0.10321厘,较昨日微升0.00071厘;3个月拆息则报0.30196厘,续创2011年12月1日以来最低水平。 港元隔夜拆息报0.03714厘,较…

    2020-11-26
    29.1K
  • 2021年3月11日香港银行港元拆息(hibor)

    港元拆息普遍向下。与楼按相关的一个月HIBOR,连升5日,升0.2点子至0.16976%。 港元现报7.7522元升值1点,曾贬值最多2点,报7.7525元,亦曾升值最多3点,报7.752元。 港元短线拆息 隔夜HIBOR跌0.18点子至0…

    2021-03-11
    22.5K

发表回复

您的邮箱地址不会被公开。 必填项已用 * 标注